Saat ini di mana sih tempat yang tidak ada McDonald's? Lebih dari 30 ribu outlet-nya tersebar di lebih dari 100 negara. Wajar kalau McDonald's dijuluki ‘The World’s Largest Restaurant Company’.

Tapi percaya tidak kalau McDonald's bukanlah perusahaan penjual makanan seperti yang terlihat. Jika kita telisik lebih dalam, McDonald's adalah perusahaan real estat raksasa. Kok bisa?

Ya, karena McDonald's memiliki sebagian besar lokasi tempat beroperasinya restoran. Sementara sebagian besar restoran McDonald's sendiri dikelola secara waralaba.

Pada akhir tahun 2020, dari total 39.198 outlet McDonald's, sebanyak 93 persennya adalah waralaba. Hanya tujuh persen yang dikelola perusahaan. Selain membeli hak waralaba, pewaralaba juga membayar biaya sewa jika adalah aset milik perusahaan.

Karena sebagian besar lokasi outlet adalah milik dimiliki perusahaan, tak heran kalau pendapatan perusahaan dari penyewaan real estat memberikan kontribusi yang jauh lebih besar daripada royalti waralaba itu sendiri.

Dari 10,7 miliar dolar AS dana yang diperoleh McDonald's dari pewaralaba tahun 2020, sebanyak 6,89 miliar dolar berasal dari sewa real estat, dan hanya 3,8 miliar dolar AS yang berasal dari royalti waralaba.

McDonald's memang dikenal banyak membeli tanah dan bangunan di lokasi strategis sehingga menambahkan aset real estat yang ke dalam portofolio-nya. Selama resesi tahun 2008, McDonald's bahkan memanfaatkan pasar properti yang tengah lesu dengan membeli lebih banyak tanah dan bangunan.

Bagaimana pola bisnis ini bisa terjadi harus ditilik ke belakang ketika gerai waralaba McDonald's masih menggunakan model reguler di mana pewaralaba membayar biaya royalti untuk menggunakan nama merek McDonald's. Saat itu McDonald's dikelola McDonald bersaudara dan Ray Kroc.

Awalnya, 1,9 persen dari keuntungan waralaba masuk ke perusahaan McDonald's. Sebanyak 0,5 persen menjadi milik McDonald bersaudara sebagai founder, sementara Kroc menggunakan 1,4 persen sisanya untuk mendorong ekspansi perusahaan.

Pada tahun 1956, Ray bertemu dengan seorang pria bernama Harry J. Sonneborn, yang memberinya ide sederhana untuk bisa mempercepat pertumbuhan McDonald's di seluruh negeri. Yaitu: menguasai real estate tempat waralaba akan dibangun.

Dalam sistem yang sekarang dikenal sebagai model Sonneborn, McDonald's akan membeli tanah untuk disewakan kepada pewaralaba yang akan menjalankan gerai McDonald's.

Dengan begitu, McDonald's akan mendapatkan biaya royalti dari pewaralaba sekaligus mengumpulkan uang sewa, serta terus menambahkan aset real estat ke portofolionya. Setelah McDonald's beralih ke model Sonneborn pada tahun 1958, perusahaan menambahkan 68 lokasi dalam setahun.

Pada saat bersamaan, mulai muncul ketidaksepakatan antara McDonald bersaudara dan Kroc mengenai visi perusahaan. Hingga akhirnya pada tahun 1961, Kroc membeli McDonald's seharga 2,7 juta dolar AS. Pada tahun 1963, Kroc dan Sonneborn telah mengoperasikan lebih dari 500 lokasi di seluruh Amerika.

Tahun 1967, McDonald's memulai ekspansi internasionalnya dengan membuka gerai di Kanada dan Puerto Rico. Hingga tahun 2020, perusahaan tercatat sudah beroperasi di 119 negara.

Berada di bisnis real estat membantu McDonald's mendapatkan lebih banyak pendapatan dan mendiversifikasi portofolionya. Membeli properti dan menyewakannya kepada pewaralaba adalah cara yang sangat cerdas untuk secara efektif menggandakan pendapatan yang diperoleh.

Sonneborn, yang juga mantan Chief Financil Officer McDonald's pernah berkata, ''Secara teknis kami bukanlah perusahaan yang menjual makanan. Kami berbisnis real estat. Satu-satunya alasan kami menjual hamburger, karena hamburger merupakan sumber utama pendapatan yang memungkinkan para tenant bisa membayar sewa.''

Menurut 'Business Insider', rata-rata pewaralaba harus menghabiskan hingga 2,5 juta dolar AS untuk memulai outlet McDonald's. Sementara penjualan yang dihasilkan 2,7 juta dolar AS dan laba sekitar 150 ribu dolar AS.

Lantas mengapa orang mau berinvestasi dalam skema waralaba di mana keuntungan hanya 5,5 persen dari pendapatan? Karena peluang keberhasilannya jauh lebih tinggi. McDonald's adalah merek yang terkenal, yang pastinya akan tetap lebih menguntungkan daripada mengembangkan konsep restoran baru dari awal.